[摘要] 住宅层高大于4.5米算2层建筑面积，开发商自行配建的项目会所等视为经营性用房，未达最小用地规模面积标准不得单独建设……近日，《柳州市城乡规划管理技术规定》补充了若干条款，引发各界热议，记者走访相关业内人士，对条款进行了解读。
住宅层高大于4.5米算2层建筑面积，开发商自行配建的项目会所等视为经营性用房，未达用地规模面积标准不得单独建设……近日，《柳州市城乡规划管理技术规定》补充了若干条款，引发各界热议，记者走访相关业内人士，对条款进行了解读。
重点条款
住宅层高大于4.5米算两层
规定：补充条款首先针对新建建筑层高控制的相关条款进行优化，重新核准住宅层高在3.5米及以下时，按住宅建筑自然层数的1层计算住宅建筑面积并计入容积率控制指标；住宅建筑层高大于3.5米并小于等于4.5米时，按1.5层计算住宅建筑面积并计入容积率指标；住宅建筑层高大于4.5米时按两层计算住宅建筑面积并计入容积率指标。
解读：为规范行业标准
对于这一条规定，不少市民表示疑惑。“假设我买的是100平方米的住宅，如果层高超过4.5米，就要算200平方米了吗？这样房价不是翻了一倍？”
对此，在某知名房企任职的建筑师赵经理表示，相比南宁等其他城市，柳州的这项规定十分严格，考虑到可能是有的开发商会通过增加建筑层高，达到扩大建筑空间和变相突破规划许可容积率的目的。一些开发建设单位利用此办法规避土地出让金，少缴城市配套费用，但是在建筑防火和房屋安全等方面留下一定的隐患，引起一系列问题而被从严规定。
记者了解发现，目前柳州楼市中，层高高于4.5米的住宅并不多，在售的楼中楼层高超过4.5米的也均按两层计算建筑面积。冠亚·国际星城项目企划部经理陈芸艳表示，目前正在销售的LOFT公寓层高为5.1米，不过是按照写字楼的标准申报，根据补充条款规定，属于办公建筑。“办公建筑层高在5.5米及以下时，按办公建筑自然层数1层计算办公建筑面积并计入容积率控制指标，当办公建筑层高大于5.5米并小于等于6.5米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；办公建筑层高大于6.5米时按2层计算。”如果是住宅层高大于4.5米计算两层建筑面积，陈芸艳认为，开发商会根据实际情况酌情调整销售单价，但应该还不致于出现“总价”的离谱现象。
其他条款
1.会所均视为经营性用房
规定：补充条款还对增加新建居住小区公建设施进行相关规定，提出除规划设计条件约定要求配建的设施以外，开发商自行配建的项目会所、文化沙龙、体育用房、展览馆、博物馆和仓库等一律视为项目内的经营性用房。
解读：开发商不得随意处置
有些业主在入住后可能会发现这样一种现象，原先买房时开发商承诺的一些小区会所，入住后不知不觉地消失了。当业主向开发商质问为何擅自处分会所时，开发商会振振有词，以享有会所的所有权为由对业主的要求予以反驳。
对此，一名不愿透露姓名的房开发商解释，小区会所如果一直为小区业主提供配套服务，太低，难以维持会所运转。因此大部分会所到最后都会变作他用，以牟取更高利润。柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生表示，补充条款之前，会所的属性存在争议，因为其不算作商业面积，更多属于公用部分，因此会所经营所产生的及会所的权属性到底是归开发商所有还是与业主共享，一直存在各种纠纷。补充条款的出台明确了会所的性质，即作为经营性用房，因此其所有权和分配权就被掌握在了开发商手中，可以由开发商进行自由支配。
高生提醒，如果特别看重小区的会所配套服务，购房者在签订购房合同时，应注意合同中是否有承诺保障小区会所的配套服务。广西华尚律师事务所律师戴骏则指出，如果在出售楼盘宣传时，开发商将会所作为一项小区配套服务来吸引购房者，应视为他对业主的一种承诺，属于房屋买卖合同的一部分。
2.用地规模面积有要求
规定：补充条款还对单独建设的用地规模提出面积要求，即多层建筑未达3000平方米、高层建筑未达4000平方米的，不得单独建设，而建筑基地短边长度少于50米，且新建建筑在未满足与周边建筑退距要求的前提下，不得单独建设。
解读：避免楼盘零散分布
对此，赵经理认为，柳州目前正在大力进行城市转型，这符合柳州体现出发展的意图，未达到一定规模不得单独建设，可以避免各项目零散分布，不成气候。新的要求也对开发商的实力有了更高要求，能促进柳州的房地产开发往更高标准的方向发展。
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